Дарственная на квартиру, завещание или наследственный договор

Дарственная на квартиру передаёт её новому владельцу сразу, при жизни, а завещание срабатывает только после смерти. Ниже — чем отличаются дарение, завещание и наследственный договор, сколько стоит дарственная и что выбрать.

Зачем вообще выбирать

Если ничего не оформить, имущество после смерти разделится по закону — поровну между наследниками очереди, и не факт, что так, как хотел бы владелец. Чтобы передать конкретное конкретному человеку, есть три инструмента, и они принципиально разные.

Наследство по завещанию: гибко, но после смерти

Завещание вступает в силу только после смерти. Главный плюс — его можно сколько угодно раз менять и отменять: написали, передумали, переписали. Имущество до конца остаётся вашим. Минус — наследник получит его не сразу и должен будет пройти всю процедуру вступления.

Подводный камень — обязательная доля. Даже если вы завещали всё одному человеку, несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруг и родители получат свою долю в любом случае — не менее половины того, что им причиталось бы по закону. Обойти это завещанием нельзя.

Дарение: мгновенно и необратимо

Договор дарения переводит право собственности сразу, при жизни. Между близкими родственниками (супруг, дети, родители, братья, сёстры) дарение не облагается налогом. Это быстро и просто.

Но есть жёсткий риск: подарок отозвать почти невозможно. Подарили квартиру — вы в ней больше не собственник, и если отношения испортятся, вас могут попросить съехать. Дарить единственное жильё «в надежде на уход за собой» — частая и трагичная ошибка пожилых людей.

Дарственная на квартиру: сколько стоит и как оформить

Договор дарения квартиры можно составить в простой письменной форме и подать на регистрацию в Росреестр через МФЦ. Нотариус обязателен, если дарят не всю квартиру, а долю в ней.

Госпошлина за регистрацию перехода права — 4 000 ₽ для физлица, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн ₽ (ст. 333.33 НК РФ). Если нужен нотариус, добавится его тариф — он зависит от стоимости квартиры и степени родства.

Налог платит тот, кто получил подарок. От членов семьи и близких родственников — супруга, родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, братьев и сестёр — НДФЛ не платят (ст. 217 НК РФ). От остальных — 13% со стоимости квартиры, а с части дохода больше 2,4 млн ₽ за год — 15% (ст. 224 НК РФ).

Наследственный договор: с условиями

Это относительно новый инструмент. В отличие от завещания, это двустороннее соглашение: будущий наследник знает о нём и соглашается. В договор можно вписать условия — например, наследник получает квартиру, но обязан содержать наследодателя или ухаживать за ним. Это компромисс между «подарить сейчас» и «завещать на потом».

Что выбрать

Грубый ориентир: завещание — если хотите сохранить контроль и право передумать. Дарение — если полностью доверяете человеку и хотите передать имущество сейчас без процедур после смерти. Наследственный договор — если передача должна быть связана с обязательствами получателя. Завещание и наследственный договор удостоверяет нотариус. Квартиру целиком можно подарить простым письменным договором с регистрацией в Росреестре, а дарение доли — только через нотариуса. Но и при дарении нотариус — лучшая защита от подделок и оспаривания.