Финарус
Семейная ипотека с 1 октября 2026 года работает по новым правилам: ставка и лимит кредита теперь зависят от того, сколько в семье детей и в каком регионе покупается жильё. В регионах ставка от 2 до 10% годовых, в Москве, Петербурге и их областях — от 4 до 12%. Лимит льготного кредита — от 6 до 18 млн ₽. Условие для всех одно: хотя бы одному ребёнку на дату договора меньше 7 лет или ребёнок с инвалидностью.
Ниже есть ставки и платёж для вашей семьи, кто может получить семейную ипотеку, какое жильё можно купить и что будет с теми, кто оформил кредит до октября.
Новые условия семейной ипотеки с 1 октября 2026
Раньше ставка была одна для всех, до 6%. Теперь государство дифференцировало её: чем больше детей, тем ниже процент и выше лимит. Новые условия утвердил Минфин 24 сентября 2026 года, они действуют для договоров, заключённых с 1 октября 2026 года.
Выберите регион и введите свои цифры, и таблица посчитает платёж для каждой семьи.
| Детей в семье | Ставка | Лимит кредита | Платёж в месяц |
|---|---|---|---|
| 1 | 10% | 6 млн ₽ | — |
| 2 | 8% | 8 млн ₽ | — |
| 3 | 6% | 10 млн ₽ | — |
| 4 | 4% | 10 млн ₽ | — |
| 5 и больше | 2% | 10 млн ₽ | — |
Хотя бы одному ребёнку на дату договора должно быть меньше 7 лет. Льготная ставка действует первые 15 лет. Строите дом по эскроу — 6% при любом числе детей.
Расчёт примерный. Точную ставку и платёж назовёт банк в кредитном предложении.
Проверено 13 октября 2026 по сообщению МинфинаЧто ещё поменялось вместе со ставками:
- Субсидию платят 15 лет. Льготная ставка действует первые 15 лет кредита. Потом банк может её поднять, но не выше меньшего из двух значений: ставка по договору плюс 4 процентных пункта или ключевая ставка ЦБ плюс 3–3,5 пункта.
- Ставку снижают при рождении ребёнка. Если кредит оформлен с 1 октября 2026 года и в семье родился второй или следующий ребёнок, ставку можно пересмотреть по новой строке таблицы.
- Дом по-прежнему под 6%. Строительство частного дома по договору подряда с эскроу-счётом и покупка участка под такое строительство остаются под 6% при любом числе детей.
Зарегистрироваться в купленном жилье нужно не позже 271-го дня после оформления собственности и сохранять регистрацию 5 лет с даты выдачи кредита.
Ставка по семейной ипотеке: сколько процентов и какой платёж
С каждым ребёнком переплата падает на десятки тысяч рублей в год. Пример для региона: квартира за 6 млн ₽, взнос 1,5 млн ₽ (25%), кредит 4,5 млн ₽ на 20 лет.
Квартира 6 млн ₽, взнос 1,5 млн ₽, кредит 4,5 млн ₽ на 20 лет, регионы. Наведите на полосу или коснитесь её, чтобы увидеть платёж в месяц.
Переплата посчитана так, будто льготная ставка держится все 20 лет. На деле она гарантирована на 15 лет, поэтому для кредита длиннее 15 лет последние годы могут обойтись дороже. Если хотите уложиться в льготный период, берите срок до 15 лет или планируйте досрочное погашение — посчитать его можно в калькуляторе досрочного погашения.
В Москве, Петербурге и их областях ставки на 2 пункта выше, а лимиты больше. Квартира за 12 млн ₽ со взносом 3 млн ₽ на 20 лет: с одним ребёнком под 12% платёж составит 99 098 ₽. С двумя детьми под 10% он будет 86 852 ₽, с тремя под 8% выйдет 75 280 ₽.
Как получить 6% с одним ребёнком. Банк вправе поставить ставку до 6% при любом числе детей, если первоначальный взнос составляет от 50% цены жилья или если 50% цены оплачены в течение года после заключения договора. На квартиру за 6 млн ₽ со взносом 3 млн ₽ это 21 493 ₽ в месяц вместо 28 951 ₽ под 10%. Даёт ли банк такое условие, спрашивайте при подаче заявки: это право банка, а не обязанность.
Если квартира дороже лимита. Сумму сверх лимита можно взять в том же кредите по рыночной ставке банка. Такую схему называют комбинированной ипотекой. Общий кредит ограничен 30 млн ₽ в четырёх столичных регионах и 15 млн ₽ в остальных. Пример: квартира за 9 млн ₽ в регионе, одна дочь, взнос 1,8 млн ₽. Под 10% пойдут 6 млн ₽, ещё 1,2 млн ₽ — по ставке банка. Если она 18%, платёж выйдет около 76 400 ₽.
Кому положена семейная ипотека в 2026 году
Право на семейную ипотеку есть у трёх групп. Проверьте свою семью:
На дату договора. Ставка зависит от числа всех детей.
До 18 лет. Ставка до 6%.
Если ему не было 7 лет или у него была инвалидность.
Раньше давали в 35 регионах и малых городах, теперь нет.
Заёмщиком может быть только гражданин России. Число детей в таблице считается по всем детям семьи, но младше 7 лет должен быть хотя бы один.
Супруги оформляют только вместе. С 1 февраля 2026 года, если заёмщик в браке, супруг обязательно становится созаёмщиком. Так работает принцип «одна льготная ипотека на семью»: оформить два льготных кредита на мужа и жену по отдельности больше нельзя. Если дохода семьи не хватает для одобрения, можно привлечь других созаёмщиков. Исключение — военные-участники накопительно-ипотечной системы: они оформляют кредит без супруга.
Льготный кредит дают один раз. Воспользоваться льготной ипотекой по госпрограммам человек может один раз, и это касается заёмщиков, созаёмщиков и поручителей. Если после этого в семье родился ребёнок, можно взять ещё один льготный кредит, но только погасив прежний.
Какое жильё можно купить по семейной ипотеке
По семейной ипотеке покупают в основном новое жильё:
Квартира у застройщика по договору долевого участия или купли-продажи.
Готовая квартира у Фонда развития территорий или Московского фонда реновации.
У застройщика или первого собственника: компании, ИП, паевого фонда.
С подрядчиком через эскроу-счёт, можно вместе с участком. Ставка 6%.
Только в городах с низким объёмом строительства, по перечню ДОМ.РФ.
Кредита, взятого на эти же цели, в том числе на стройку дома.
Семейная ипотека на вторичку. Купить квартиру на вторичном рынке можно только в городах, где почти не строят новое жильё. Перечень таких городов ведёт ДОМ.РФ, он выложен файлом на странице программы, там же есть сервис проверки своего города. Москвы, Петербурга и их областей в перечне нет.
Семейная ипотека на строительство дома. Строить можно только с подрядчиком, компанией или ИП, а деньги идут через эскроу-счёт: банк перечисляет их подрядчику после того, как дом готов. Своими силами построить дом в семейную ипотеку нельзя. На строительство дома ставка 6%, сколько бы ни было детей.
Первоначальный взнос и материнский капитал
Минимальный взнос по семейной ипотеке составляет 20% стоимости жилья. Без первоначального взноса семейную ипотеку не выдают. Внести его можно своими деньгами и материнским капиталом, в том числе целиком маткапиталом, если его хватает на 20%.
Если жильё покупается с маткапиталом, после погашения ипотеки нужно выделить доли всем членам семьи, включая детей. Подробнее об этом в статье на что потратить материнский капитал.
450 тысяч многодетным. Семья, где с 1 января 2019 по 31 декабря 2030 года родился третий или следующий ребёнок, может получить от государства до 450 тыс. ₽ на погашение ипотеки, в том числе семейной. Деньги идут в основной долг, а если долг меньше 450 тыс. ₽, остаток — на проценты. Заявление подают через Госуслуги или в банке.
Налоговый вычет. С покупки квартиры в ипотеку можно вернуть 13% НДФЛ: до 260 тыс. ₽ с цены жилья (лимит 2 млн ₽) и до 390 тыс. ₽ с уплаченных процентов (лимит 3 млн ₽). Как это сделать — в статье имущественный вычет.
Если семейную ипотеку оформили до 1 октября 2026
Новые ставки касаются только договоров, заключённых с 1 октября 2026 года. Если кредит выдан раньше, ставка до 6% остаётся на весь срок договора — пересчитывать её банк не будет.
Рефинансировать семейную ипотеку тоже можно: рефинансирование входит в цели программы. Если при этом заключается новый договор, к нему уже применяются новые условия, поэтому до заявки сравните, что выгоднее — оставить старые 6% или перейти на ставку по числу детей. Ниже прежних 6% новая ставка только у семей с четырьмя и более детьми в регионах и с пятью и более — в Москве, Петербурге и их областях. Семье с тремя детьми в регионе ставка та же, остальным — выше.
Как оформить семейную ипотеку по шагам
- Проверьте, подходите ли.
Возраст младшего ребёнка на дату будущего договора, гражданство, не было ли у вас и супруга льготных кредитов.
- Посчитайте бюджет.
Ставка и лимит есть в таблице выше, платёж и переплату по годам удобно смотреть в ипотечном калькуляторе. Банк смотрит на долговую нагрузку: чем большую часть дохода съедают платежи по всем кредитам, тем меньше шансов на одобрение.
- Подайте заявку в банк.
Семейную ипотеку выдают больше 60 банков-участников программы, список лежит на сайте ДОМ.РФ. Можно отправить заявки в несколько и выбрать лучшие условия.
- Соберите документы.
Паспорта, свидетельства о рождении детей, справки о доходах супругов, документы на взнос и маткапитал.
- Выберите жильё и подпишите договор.
Банк проверит застройщика или объект. Затем проходят сделка и регистрация.
- Пропишитесь в квартире.
Не позже 271-го дня после регистрации собственности.
- Младшему ребёнку будет меньше 7 лет на дату договора
- Ни у вас, ни у супруга не было льготной ипотеки
- Есть 20% взноса своими деньгами или маткапиталом
- Объект подходит: новостройка, дом или вторичка из перечня
Почему отказывают чаще всего: младшему ребёнку уже исполнилось 7 лет на дату договора, у одного из супругов уже был льготный кредит, платёж слишком велик для дохода, плохая кредитная история, объект не подходит под программу — например, вторичка в городе, которого нет в перечне.
Другие льготные ипотеки
Если семейная ипотека не подходит, посмотрите адресные программы: дальневосточную и арктическую, сельскую, IT-ипотеку и региональные программы для молодых семей и бюджетников. Общей льготной ипотеки на новостройки «для всех» нет с июля 2024 года. Условия у каждой программы свои. Проверяйте их на сайте оператора, это ДОМ.РФ или Минсельхоз, и в своём банке.
Частые вопросы
С 1 октября 2026 года ставка зависит от числа детей и региона. В регионах: 10% с одним ребёнком, 8% с двумя, 6% с тремя, 4% с четырьмя, 2% с пятью и больше. В Москве, Петербурге и их областях ставки на 2 пункта выше, от 12% до 4%. На строительство дома ставка 6% при любом числе детей.
Хотя бы одному ребёнку на дату кредитного договора должно быть не больше 6 лет включительно, то есть меньше 7. Если у ребёнка инвалидность, ему может быть до 18 лет.
Нет, если среди детей нет ребёнка младше 7 лет или ребёнка с инвалидностью. Льгота для семей с двумя несовершеннолетними детьми в 35 регионах и малых городах в списке участников программы больше не значится.
Ничего не меняется: ставка до 6% сохраняется на весь срок договора. Новые условия применяются только к договорам, заключённым с 1 октября 2026 года.
Нет. Минимальный взнос составляет 20% стоимости жилья. Его можно внести материнским капиталом, в том числе полностью.
Только в городах с низким объёмом строительства по перечню ДОМ.РФ. Москва, Петербург и их области в перечень не входят.
Да, если дом строит подрядчик, компания или ИП, а расчёты идут через эскроу-счёт. В кредит можно включить покупку участка. Ставка 6% при любом числе детей.
Да, с 1 февраля 2026 года супруги оформляют семейную ипотеку только вместе: одна льготная ипотека на семью. Исключение сделано для военнослужащих, участников накопительно-ипотечной системы.