Финарус
Налоговый вычет за покупку квартиры возвращает 13% от потраченного на жильё, но не больше 260 000 ₽: закон принимает к вычету до 2 000 000 ₽ расходов (статья 220 Налогового кодекса). Если квартира куплена в ипотеку, отдельно возвращают налог с уплаченных банку процентов, ещё до 390 000 ₽. Деньги приходят из НДФЛ, который удержал работодатель, поэтому сумма за год упирается в ваш налог, а недополученное переходит на следующие годы без ограничения срока. Здесь разобраны расчёт по годам, проценты по ипотеке, правила для пенсионеров, супругов и долевой собственности, а также случаи, когда в вычете откажут. Общая картина всех вычетов собрана в статье «Налоговый вычет: виды, лимиты и как его получить».
Сколько дают: налоговый вычет за квартиру в 2026 году
Имущественный вычет на жильё состоит из двух частей с разными лимитами. Одна покрывает цену квартиры, дома, комнаты или доли, а также земли под ИЖС: до 2 000 000 ₽ расходов (подпункт 1 пункта 3 статьи 220 НК). Другая покрывает проценты по целевому кредиту на это жильё: до 3 000 000 ₽ (пункт 4). В 2026 году оба лимита прежние.
На руки приходит 13% от суммы вычета. Квартира за 7 млн ₽ даёт столько же, сколько квартира за 2 млн ₽: 260 000 ₽. Если первая покупка обошлась дешевле лимита, неизрасходованная часть пригодится при следующей покупке жилья. Правило с процентами строже: их принимают только по одному объекту за всю жизнь, и остаток на другую ипотеку не переносится.
Сколько вернут за конкретный год, решает зарплата. Налоговая не доплачивает из бюджета больше, чем вы сами внесли НДФЛ за этот год. Поэтому при средней зарплате вычет растягивается на несколько лет.
Вычет за покупку 260 000 ₽, налог 13%, весь год с одной зарплатой. Расчёт примерный: без премий, отпускных и других доходов.
Какие расходы идут в имущественный вычет
Кроме цены по договору, в вычет можно включить отделку: материалы и работы, а также проект и смету на отделочные работы (подпункт 4 пункта 3 статьи 220). Условие одно: в договоре должно быть прямо сказано, что квартира передаётся без отделки или в черновом варианте (подпункт 5). Для вторички с ремонтом от прежнего хозяина этот пункт не работает.
При строительстве дома список шире: проектная документация, стройматериалы, работы подрядчиков, подключение к электричеству, воде, газу и канализации или автономные источники (подпункт 3). Земельный участок под ИЖС учитывают вместе с домом, а право на вычет появляется, когда дом зарегистрирован.
Каждую трату подтверждают платёжкой: банковской выпиской о переводе продавцу, чеком из магазина, распиской или актом закупки у частного лица с паспортными сведениями продавца (подпункт 6). Наличные без документа в вычет не попадут.
Налоговый вычет за проценты по ипотеке
Проценты принимают в той сумме, что фактически ушла банку, но не больше 3 000 000 ₽ за жизнь. Нужны кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах за год. Тело долга сюда не входит: основная сумма кредита уже учтена в вычете за покупку, ведь деньги банка пошли продавцу от вашего имени.
Проценты накапливаются годами, поэтому вычет по ним обычно получают долго. При ипотеке на 6 млн ₽ под 10% годовых на 20 лет в первый год банку уйдёт около 595 000 ₽ процентов, расчёт примерный. Подать на вычет можно за каждый год отдельно, по мере уплаты. Если кредит рефинансировали в другом банке, проценты по новому кредиту тоже засчитывают: в договоре должно быть видно, что он выдан на погашение прежней ипотеки. Как выбирать ставку и срок, рассказано в статье «Как выбрать ипотеку», а платёж и переплату по годам покажет ипотечный калькулятор.
Лимиты у двух частей раздельные и не обязаны относиться к одной квартире. Основной вычет можно получить по одной покупке, а проценты заявить по ипотеке на другую, если по первой их не заявляли.
Когда появляется право и с какого года подавать
На вторичном рынке и при покупке готового дома право возникает в день регистрации собственности в Росреестре (подпункт 2 пункта 3 статьи 220). В новостройке по договору долевого участия оно возникает раньше, с подписания передаточного акта с застройщиком (подпункт 2.1). Но обратиться в налоговую по новостройке закон разрешает только после того, как собственность зарегистрирована. Если акт подписали в 2025 году, а выписку из реестра получили в 2026-м, вычет всё равно считают с 2025 года.
У имущественного вычета нет срока давности: декларацию можно подать хоть через десять лет после покупки. Ограничение действует для возврата налога: вернут переплату только за три года до года подачи. В 2026 году можно заявить вычет за 2023, 2024 и 2025 годы, а незакрытый остаток пойдёт дальше.
Перенос остатка на следующие годы и на другое жильё
Если налога за год не хватило, остаток вычета переходит на следующий год, и так до полного использования (пункт 9 статьи 220). Отдельная подача декларации нужна за каждый год. Остаток можно получать и в упрощённом порядке, если в личном кабинете есть сведения от работодателя.
Перенос на другую квартиру работает только для основной части. Купили комнату за 1,2 млн ₽ и получили вычет, значит, при следующей покупке доберёте ещё 800 000 ₽. Лимит остатка берут того года, когда право возникло впервые (абзац третий подпункта 1 пункта 3). Тот, кто получил имущественный вычет за жильё, купленное до 2014 года, остаток не переносит: по прежним правилам вычет давали один раз и по одному объекту.
Налоговый вычет пенсионерам при покупке квартиры
Пенсия НДФЛ не облагается (пункт 2 статьи 217), поэтому неработающему пенсионеру возвращать нечего. Для этого случая закон даёт исключение: получатель пенсии вправе перенести вычет на три года, предшествующие году, в котором образовался остаток (пункт 10 статьи 220). Если в те годы человек ещё работал и платил налог, его вернут.
Пример. Мужчина вышел на пенсию в марте 2025 года, до этого получал 70 000 ₽ в месяц. В 2026 году он купил квартиру за 3 млн ₽. В 2027 году он подаёт декларацию за 2026 год, и вычет переносят на 2025, 2024 и 2023 годы. За 2023 и 2024 годы вернут по 109 200 ₽, за три месяца 2025-го ещё 27 300 ₽, всего 245 700 ₽. Оставшиеся 14 300 ₽ можно получить, если появятся облагаемые доходы, например от сдачи жилья. Расчёт примерный.
Работающий пенсионер получает вычет как все, с зарплаты, а перенос на прошлые годы может использовать дополнительно.
Супруги, долевая собственность и квартира на ребёнка
Лимит 2 млн ₽ личный, у каждого из супругов он свой. Купили в браке квартиру за 6 млн ₽, значит, муж и жена заявляют по 2 млн ₽ и вместе получают 520 000 ₽. Процентов это касается так же: у каждого свои 3 млн ₽. Если жильё куплено в общую совместную собственность, супруги подают заявление о распределении расходов (подпункт 6 пункта 3 статьи 220). Налоговая принимает вычет и у того супруга, на кого квартира не записана: имущество, нажитое в браке, общее (статья 34 Семейного кодекса). Тогда к документам добавляют свидетельство о браке.
При долевой собственности вычет считают по фактическим расходам каждого владельца, а не по размеру доли. Двое друзей купили квартиру пополам за 5 млн ₽, каждый заплатил 2,5 млн ₽, и каждый получит вычет с 2 млн ₽.
Родители, которые покупают жильё или долю на ребёнка до 18 лет на свои деньги, заявляют вычет за эту часть в своём лимите (пункт 6 статьи 220). Для этого прикладывают свидетельство о рождении ребёнка.
Когда в вычете откажут
Сделка с супругом, родителями, детьми, братьями и сёстрами, опекуном: такие лица взаимозависимые (пункт 5 статьи 220 и статья 105.1 НК).
Часть цены, оплаченная материнским капиталом, работодателем или из бюджета, например выплатой многодетным, из вычета вычитается.
Повторно вычет за покупку и за проценты не дают (пункт 11 статьи 220). Переносится только неиспользованный остаток основной части.
Деньги банка, ушедшие продавцу, считаются вашими расходами: закон прямо называет покупку с использованием кредитных средств (подпункт 6 пункта 3 статьи 220).
Если часть стоимости покрыл маткапитал, к вычету берут разницу. Квартира за 5 млн ₽, из которых около 729 000 ₽ пришли с сертификата, оставляет 4,27 млн ₽ собственных расходов, и лимит 2 млн ₽ закрывается полностью. На что ещё уходит сертификат, разобрано в статье «Материнский капитал в 2026 году».
Как получить налоговый вычет за покупку квартиры
Проще всего упрощённый порядок. Банк, где оформлена ипотека, передаёт сведения о сделке и процентах в налоговую, если он участвует в обмене, а вы отдали ему документы (пункт 8.1 статьи 220). Тогда в личном кабинете налогоплательщика появляется готовое заявление: достаточно проверить сумму и счёт для возврата. Проверка занимает 30 дней.
Если заявления нет, заполняют декларацию 3-НДФЛ за прошедший год и прикладывают договор купли-продажи или долевого участия с актом, платёжные документы, кредитный договор и справку о процентах. Как заполнить её в личном кабинете по шагам, рассказано в статье «3-НДФЛ: кто подаёт, сроки и как заполнить». Третий путь проходит через работодателя: налоговая за 30 дней подтверждает право, и бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты, пока вычет не закончится (пункт 8 статьи 220). Подавать можно в любой момент года, не дожидаясь января.
Выписку из реестра или передаточный акт, договор покупки, платёжки продавцу и за отделку, кредитный договор и справку банка о процентах за каждый год. Если покупали в браке, понадобятся свидетельство о браке и заявление о распределении расходов.
Вычет за лечение и учёбу никак не уменьшает имущественный, их можно заявить в одной декларации. Сначала обычно используют социальный: он сгорает в конце года, а остаток имущественного переходит дальше. Подробности о лимитах на медицину и обучение собраны в статье «Налоговый вычет за обучение и лечение».
Частые вопросы
До 260 000 ₽ за саму покупку (13% от лимита 2 млн ₽) и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке (13% от 3 млн ₽). Всего до 650 000 ₽ на человека, но за год не больше НДФЛ, удержанного с вас за этот год.
В упрощённом порядке, если банк передал сведения в налоговую: готовое заявление появится в личном кабинете. Или декларацией 3-НДФЛ с договором и платёжками после окончания года. Или через работодателя: налоговая за 30 дней подтверждает право, и с зарплаты перестают удерживать налог.
Заявить проценты, фактически уплаченные банку за год, приложив кредитный договор и справку банка о процентах. Лимит 3 млн ₽ расходов дают по одному объекту за жизнь, проценты по рефинансированному кредиту тоже засчитываются.
За покупку можно, если лимит 2 млн ₽ выбран не полностью: остаток переносится на следующее жильё. Вычет по процентам дают только по одному объекту. Тому, кто получил вычет за жильё, купленное до 2014 года, повторно его не дают.
На вторичке с даты регистрации собственности. В новостройке с подписания передаточного акта, но обратиться в налоговую можно после регистрации права собственности (статья 220 НК).
Да. Пенсия налогом не облагается, поэтому пенсионер вправе перенести вычет на три года, предшествующие году, в котором образовался остаток, и вернуть налог, удержанный с зарплаты в те годы (пункт 10 статьи 220 НК). Работающий пенсионер получает вычет с зарплаты, как все.
Каждый в своём лимите: до 2 млн ₽ за покупку и до 3 млн ₽ процентов. Квартира от 4 млн ₽, купленная в браке, может вернуть семье 520 000 ₽ за покупку. При общей совместной собственности подают заявление о распределении расходов.
Да, но только с собственных расходов: сумму маткапитала, деньги работодателя и выплаты из бюджета из стоимости вычитают. За квартиру, купленную у родителей, супруга, детей, братьев или сестёр, вычет не дают.